地上权是什么意思？地上权、使用权、所有权住宅差在哪？

房价越来越高，不少人会想购买地上权住宅的建案来节省购屋费用，
虽然没有土地所有权，也非永久地上权，但是可以购屋贷款，只是要注意会有年限的限制。

这篇文章市场先生告诉你什么是地上权、地上权住宅、使用权住宅，和所有权住宅有什么差异，以及它们的优点及缺点有哪些。

地上权是什么意思？

地上权：只有土地使用权，没有土地所有权。

地上权的概念是源自于民法，被归属为用益物权，也就是使用他人土地的权利，
举例来说，A想要在B的土地盖房子，双方就去办理地上权登记，让A成为B土地的地上权人，A就有B的土地的使用权，可以在B土地的上下盖建筑物(例如房子、地下停车场…)或其他工作物(例如雕像)。

地上权又分为普通地上权、区分地上权这两种，
区分地上权的原理和普通地上权差不多，但可以设定一定范围，不用像普通地上权一样全都要购入。

• 普通地上权：在他人土地之上下，有建筑物或是其他工作物为目的，而使用土地的权利。–>一般指的地上权就是这种
• 区分地上权：在他人土地之上下，一定空间范围内设定使用土地的权利。

地上权住宅是什么意思？

地上权住宅：建商向政府或地主，标下一定期限的地上权(通常为50～70年)，盖房子后卖给消费者。

地上权住宅是指你可以买到使用土地的权利，但不会取得土地所有权，因为有使用年限的限制(通常为50～70年)，性质比较接近租赁房子的概念，也就是说，你等于是对这片土地签了一个长达50~70年的租约。

地上权住宅又可再细分为可分割、不可分割这两种，最大的差别在于有没有权状。

• 可分割移转：有权状，也称为地上权住宅、地上权房屋，买这种住宅的人可以拿到登记自己名字的建物权状，所以能自己对房屋进行买卖，也可以贷款（只是贷款成数可能不高）。
• 不可分割移转：没有权状，也称为使用权住宅、使用权房屋，买的人没有权状，只拥有房屋使用权，房屋是登记在建商的名下，所以之后要移转、赠与、继承，都要透过建商进行，也因为没有权状，所以无法进行贷款。

购买地上权住宅要缴什么税？

• 地价税：不用缴，因为没有土地所有权。
• 房屋税：每年都要缴，按房屋现值采差别比例税率。
• 地租：每年都要缴，以土地申报地价年息5～5%，如果公告地价不断调涨，地租会越来越高。

地上权住宅适合谁？

一般来说，不婚族、顶客族(不生小孩的伴侣)，或是买房目的是想投资、出租的人，较适合购买地上权住宅。

地上权 vs 使用权 vs 所有权住宅 差在哪？

这三种房屋权利类型的最大区别，就在于土地、建物的所有权人是谁，因为这会影响到贷款成数、转手是否容易、买卖与持有成本。

地上权 vs 使用权 vs 所有权住宅 差异比较：

地上权住宅好吗？有什么优点与缺点？

地上权住宅因为没有土地所有权，因此购买价格会比市价低，也不用缴交地价税、转手也不必课征土地增值税，
但因为有使用年限的关系，贷款利率通常也比较差，购买时要特别注意。

地上权住宅的优点：

• 价格比市价低
• 不用缴交地价税、转手不必课征土地增值税

地上权住宅的价格大约是市价打7～8折左右，主要是强调功能性，例如租金收益率高、地点位于明星学区或市中心，较能用低门坎的总价入住。

另外，因为没有土地所有权，不用缴交地价税、转手不必课征土地增值税也是优点之一。

地上权住宅的缺点：

• 未来可能较难转手
• 有使用年限，到期后需拆屋归还土地
• 没有土地所有权(土地持份)
• 贷款条件较差，贷款成数较低、自备款较高
• 要缴交地租(采浮动利率)和房屋税

地上权是有期限的，期限多为50～70年，而且年限的计算是从交地给建商时就开始算起，等建商盖好后可能都过了好几年，消费者实际购买后居住的期限变短了，之后要脱手的难度也会比较高。

可分割移转的地上权住宅虽然能贷款，但因为没有土地所有权所以贷款条件较差，必须准备较高的自备款，除此之外还必须缴交地租费用，负担会比自用住宅课征地价税高。

快速重点整理：地上权住宅是什么意思？

1. 地上权：可以使用他人土地的一种权利，但只有土地使用权而没有土地所有权。
2. 地上权住宅：建商向政府或地主，标下一定期限的地上权(通常为50～70年)，盖房子后卖给消费者。
3. 地上权是指可分割移转的地上权住宅、使用权是指不可分割移转的地上权住宅(也称使用权住宅)。
4. 地上权、使用权、所有权住宅主要是差在土地、建物的所有权人是谁，因为这会影响到贷款成数、转手是否容易、买卖与持有成本。