不动产资产信托(REATs)定义是什么?和不动产投资信托(REITs)有什么不同?
资产证券化的商品分有两大类:金融资产证券化、不动产证券化,
其中不动产证券化商品又可分为 不动产资产信托(REATs)、不动产投资信托(REITs)这两种。
对一般投资人来说,我们最主要仍是投资于REITs为主,而REATs一般都是机构投资者居多。
对REITs不了解可以先看上一篇:不动产投资信托(REITs)是什么?
这篇文章市场先生介绍不动产资产信托REATs(Real Estate Asset Trust),
它和REITs规则看起来都很相似,但仍有一些差别。
共分为以下几个部分:
- 什么是不动产资产信托(REATs)?
- 不动产资产信托(REATs)有什么特性?
- 不动产资产信托(REATs)、不动产投资信托(REITs)有什么不同?
不动产资产信托(REATs)定义是什么?
不动产资产信托(REATs)=将不动产交付信托证券化,像是把不动产切成一张张债券卖给投资人,到期后把本金偿还给投资人。
不动产资产信托REATs(Real Estate Asset Trust)是资产证券化的一种商品,
资产证券化是将一组资产的未来应收现金流量,经过包装并增强信用,
透过发行证券的方式于证券市场发售,可以进行证券化的资产有很多,
主要可分为两大类:金融资产证券化、不动产证券化。
不动产证券化商品主要有两类,不动产资产信托(REATs)、不动产投资信托(REITs),
可阅读:什么是REITs?
不动产证券化商品:
- 不动产资产信托(Real Estate Asset Trust, REATs):类似<债券,虽然有固定收益,但投资门坎较高(至少需数百万),主要为大户法人投资。
- 不动产投资信托(Real Estate Investment Trust, REITs):类似基金,有固定配息也有资产价值波动的资本利得,投资人只要准备小额资金就能进场。
不动产资产信托(REATs)有什么特性?
不动产资产信托(REATs)像是债券,有发行期间的限制,大部分是金控公司发行这类商品,对金控公司来说,发行REATs能让资产更活络,而且强化了投资效益。
投资人投资REATs也算是一种高收益投资工具,
但因为债券面额通常在10万元以上、投资金额至少百万以上,投资门坎较高,加上无法在公开市场流通,因此流动性也较差,大多是法人投资。
REATs很像是把不动产切割成债券,委托给保管银行发行,并把目标分成A券、B券、C券等,再分为优先顺位受益证券、次顺位受益证券,
例如底下的新光松江A券,上面会记载票面利率、到期日。
不动产资产信托(REATs)种类有哪些
REATs又可分为两种:
- 融资型REATs:不动产者持有者不想卖断,透过不动产证券化取得借款,到时再拿钱买回先前发行的受益证券。
- 卖断型REATs:看好不动产未来涨价空间,想等数年后再出售,到期后由受托机构拍卖来卖出,金额再依发行的优先顺位偿还受益人。
REATs的发行期间大多为5~8年,目前2020/5月查询,尚未有发行的REATs商品。
投资人想查询REATs,可透过公开信息观测站找到相关信息。
不动产资产信托(REATs)、不动产投资信托(REITs)有什么不同?
不动产资产信托REATs是指委托人将不动产集合并切割,
再发行具有债权性质的受益证券,等于是将不动产变现为流动资产。
简单来说,就是将不动产信托化,发行受益证券募集资金,属于物权信托的一种。
但因为不动产资产信托REATs的投资门坎较高,一般投资人通常是接触不动产投资信托REITs,
REITs有点像是像共同基金,结合大众资金来投资各种不动产收入。
市场先生如果用比较白话的方式来说,
REATs有点像是把建物拿去做抵押融资,由建物持有者取得资金,
跟传统抵押融资差别在于,它有发行标准化的证券,由出资投资者取得有固定利息(由租金收入提供)的证券以及期间的产权作为本金的交换(但到期后投资人取回本金,产权仍会回到建物持有者身上),
由于最后最终会收回本金,且过程拥有建物所有权(可以想成是作为本金的抵押),因此REATs性质比较像是债券。
但REITs则是永久卖断了所有权,把它变成股份,最终不会保证收回,报酬也根据租金收入而定而非固定利息,因此它性质比较像股票。
不动产资产信托(REATs)、不动产投资信托(REITs)的比较差异 | ||
不动产证券商品 | REATs不动产资产信托 | REITs不动产投资信托 |
信托方式 | 实物信托 | 金钱信托 |
信托资产 | 土地所有权 | 现金 |
商品性质 | 先有不动产,再将不动产以发行债券的形式出售,投资人买入后有固定收益。 像是债券形式,将不动产信托证券化后卖给投资人,投资人可以定期取得利息、到期收回本金。 |
幕集资金再投资不动产,像是共同基金形式,先向投资人募集资金,再投资不动产,净值会波动、投资人可参与配息,但是面额较低。 |
发行期间 | 约5~8年 | 多为永续经营 |
收益特性 | 投资人可定期取得利息、到期收回本金,而相关不动产所有权仍在原REATs发行单位。 | 平时收取租金、定期分配现金股利给投资人,若处分不动产则收益或损失都归投资人。 |
不动产资产信托(REATs) 快速重点整理
- 不动产资产信托(REATs)像是债券,将不动产交付信托证券化,切割成一张张债券卖给投资人,投资人可以定期取得利息、到期收回本金。
- REATs是先有不动产,再将不动产以发行债券形式出售;REITs是幕集资金再投资不动产,像是共同基金形式。
- REATs债券面额通常在10万元以上,投资金额至少百万,投资门坎较高,加上无法在公开市场流通,因此流动性也较差,大多是法人投资。
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