不动产产业投资入门：什么是不动产行业？投资有什么优势与风险？

讲到不动产投资，一般人很直觉会联想到买房子。
其实不动产行业包含的范围比我们想象中广泛，投资方式也不限于买一般房屋住宅，还有其他许多类型的不动产都能创造现金流，
不动产行业是GICS、ICB全球行业分类标准中的其中一种行业板块，也对于一个国家的经济发展有重大的影响。

这篇文章小汇主要针对全球或美国不动产整体产业Real Estate sector分析介绍，
带你认识股市中不动产产业是什么，不动产包括哪些类型、投资REITs的优势与风险。

不动产产业是什么？

不动产产业(Real Estate sectors) 或称为不动产行业，
不动产产业范围包括不动产投资信托(REITs)，以及不动产管理与开发，包括各种住宅、商务、工业用不动产，
只要符合这类属性的企业或REITs就会被归类到这产业分类底下，

目前不动产产业中，绝大多数成分股都是REITs为主。

什么是不动产？包括哪些类型？

不动产(Real Estate)，是指土地以及和永久附着在土地上的东西，
在中文也有人称为房地产，但在金融领域，不动产包含的范围不只是我们平常想象的买房而已，包含像电塔或数据中心，都是属于不动产的范畴，也是一般人比较难想象的类型。

不动产广义来说，主要分成以下五种类型。

1. 住宅不动产：

指的是以住宅为目的的财产，包含套房、公寓、大楼、别墅等。

2. 商业不动产：

指的是以商业为目的的财产，包含数据中心、加油站、杂货店、医院、酒店、办公室、停车场、餐厅、购物中心、剧院等。

3. 工业不动产：

指的是用来制造、生产、分销、储存及研发的任何财产，包含工厂、发电厂、仓库、电塔等。

4.  土地：

指未开发的财产，包含空地和农业、畜牧用地等。

5. 特殊用途不动产：

公共使用的财产，如墓地、图书馆、公园、学校、政府大楼、监狱等。

上面这几种不同类型的不动产，其中有一些可以透过经营取得租金收入，
对一般人来说，想投资这些不动产，除了需要大量的资金、技术、土地取得等问题，门坎相当的高，
但在金融领域，可以透过REITs这类投资目标，用很低的资金即可投资不同类型不动产目标，赚取租金收入。

REITs不动产投资信托：金融领域投资不动产的重要目标类型

REITs(Real Estate Investment Trust)，中文叫做「不动产投资信托」是一个不动产证券化的商品，也是一种公司架构，
例如将办公大楼、商场、物流中心这些不动产的投资切割成股份，
让一般资金不多的人，也能透过持有股份的方式投资不动产，分享它的租金收入。

对不动产的拥有者来说，将不动产证券化虽然要让出未来现金流获利，
但也可以实现资产活化，可以更快速的取得资金做其他投资。

你可以将REITs理解成一种很像是股票一样的公司架构，
差别在于它的主要营收来源是不动产的租金或一些租赁使用收入，和一般企业不同在于，它的这些收入在税务上会有减免与优势，通常不需要像一般企业一样缴交企业所得税 (一些资本利得税例外)，
只有当获利配息到投资人手上时才需课税，这种公司架构可以减少双重课税问题(企业收入课一次、投资人再课一次)。

REITs的收入来源主要来自租金，租金来源则根据REITs类型而定，
像是购物中心、商办这类收取传统房租，到仓储物流、电塔、数据中心等等，

在美国，法令规定REITs的当年度90%的收益都需配息给股东；
在 ，也规范REITs每年要分配利息，因此投资REITs带着能够有相对稳定的现金股利收入。

关于REITs的详细介绍，可阅读小汇之前的文章：REITs是什么？

GICS中的不动产产业分类(Real Estate Sectors)

在GICS全球产业分类标准中，Real Estate 目前也是美国11大产业分类之一。

REITs这种公司架构虽然出现的很早，早在1960年代左右就有了，但不动产并没有被单独分出来做为一个大的产业类别，
早年REITs公司分类上都被放在金融类底下，作为一个子产业类别(Industry group)，
后来随着许多企业逐渐将公司架构转为REITs，规模才逐渐扩大。

例如目前最大的REITs 之一：美国电塔公司(AMT)成立于1995年，当时也是股票上市公司，公司架构并不是REITs，
一直到2012年将公司转换为REITs形式，从American Tower Corporation 变成American Tower REIT, Inc.。

随着REITs公司逐渐增加，
一直到2016年，GICS才出现这个产业分类，将所有各类型的REITs及中，升级划分为不动产产业类别(Real Estate Sectors)，

以S&P Total Market Index指数的成分股估计，目前不动产产业(Real Estate Sector)，约占全美国股市总市值3.6%左右 ，
整体规模与基础材料产业(Basic Materials)、公用事业产业(Utilities)、能源产业(Energy)，规模都差不多。

算是个规模不大但又相对很重要的产业分类。

小汇提示：不动产产业 vs REITs

• 不动产产业 Real Estate Sectors：一个产业类型的统称，里面包括许多不同的REITs目标。也是GICS规范下11大产业类别的其中一种。
• 不动产投资信托 REITs (Real Estate Investment Trust)：一种公司类型，靠经营不动产租赁使用收入为主的企业，所有权可以像股票一样被交易买卖、分享租金收入获利。

不动产产业包括哪些类型？

不动产产业涵盖的范围很广泛，REITs也根据不同的目标，可以区分为不同类型的REITs，根据GICS的定义，可以分为以下8大类型。

1. 专业REITs (Specialized REITS)：

专业REITs，或叫特殊型REITs，是目前REITs分类中的最大宗，实际上它包含的类别非常的多元，
包括仓储、电塔、林地、数据中心等等，过往许多无法被分类的REITs主要都会先被分到这一类中。

由于这个分类包含范围太广泛，MSCI预计会在2023年3月后，将专业REITs再拆分成5个子分类：

• 自助仓储REITs(Self Storage REITs)：这类型的REITs主要投资于迷你仓库，提供公司或个人自助储物，相关公司如大众仓储Public Storage(PSA)、 Life Storage(LSI)。
• 电信塔REITs(Telecom Tower REITs)： 这类型的REITs主要投资于提供通讯用的电信塔，相关的公司如皇冠城堡国际公司Crown Castle International Corp(CCI)、SBA通信公司SBA Communication(SBAC)。
• 林地REITs(Timber REITs)：这类型的REITs主要投资于拥有森林的土地，并透过生产的木材和其他资产赚钱，相关的公司如Weyerhaeuser(WY)、Rayonier(RYN)。
• 数据中心REITs(Data Center REITs)：这类型的REITs主要投资于存放数据数据的建物，相关的公司如全球数据中心服务提供商Equinix(EQIX)、Digital Realty Trust(DLR)。
• 专业REITs(Specilaized REITs)：其他未归类的REITs就会被分到此分类，包含像是经营赌场、赛马场、高尔夫球场、户外广告广告牌的公司、监狱等等，相关的公司包含Vici Properties(VICI) 、Lamar Advertising(LAMR)。

2. 住宅REITs (Residential REITs)：

住宅REITs主要投资于公寓大楼、学生宿舍、套房住宅…等，这种REITs在COVID-19大流行的期间也受到不少的影响。

在2023年3月后，MSCI预计会将住宅REITs再拆分为2个子分类：

• 多户住宅REITs(Multi-family Residential REITs)：多户住宅指的是一栋建筑物中含有多个住宅单位，多户住宅REITs主要投资在这样的目标。相关的公司如美国校园小区American Campus Communities(ACC)、Apartment Income REIT Corp(AIRC)。
• 单户住宅REITs(Single-family Residential REITs) ：单户住宅指的是一个居住单位只有一个家庭居住其中，单户住宅REITs主要投资在这样的目标，相关的公司如：Invitation Homes(INVH)、UMH Properties(UMH)。

3. 工业REITs (Industrial REITs)：

工业REITs有时也被称为物流REITs，主要是投资工厂、仓库和配送中心等。相关的公司如工业物流老大普洛斯Prologis Inc(PLD)、嘉民集团Goodman Group(GMG)。

4. 零售REITs (Retail REITs)：

零售的REITs通常会专注投资于商场、大型购物中心或小区型的购物中心。相关的公司如西蒙地产集团Simon Property Group(SPG)、Realty Income Corp(O)、马赛里奇房产公司Macerich Co(MAC)。

5. 医疗保健REITs (Health Care REITs)：

医疗保健是一个蓬勃发展的行业，因此相关的房地产可以特别注意，这类REITs像是医院、医疗办公大楼、老年生活小区、专业护理院、精神卫生中心…等等。

相关的公司如老年住宅小区Welltower Inc(WELL)、全国健康投资者公司National Health Investors Inc(NHI)。

6. 办公室REITs (Office REITs)：

办公室REITs主要投资于办公大楼或办公园区，但在COVID-19大流行的期间有许多人开始在家工作，因此这种REITs的绩效也受到影响。
相关的公司如波士顿物产Boston Properties(BXP)、格林不动产公司SL Green Realty Corp(SLG)。

7. 多样化REITs (Diversified REITs)：

并非所有REITs都只专注于一个领域或行业，多样化REITs会投资于两种以上类型的物业，以寻求投资机会，是一种投资组合多样化的REITs。
相关的公司如W.P. Carey(WPC)、MGM Growth Properties LLC A(MGP)。

8. 酒店业REITs(Hotel & Resort REITs)：

酒店业REITs主要是投资于酒店(饭店)和度假村，甚至也包含投资于酒店物业内的餐馆、咖啡馆和商店。
相关的公司如CorePoint Lodging(CPLG)、Braemar Hotels & Resorts(BHR)。

目前以哪些类型REIRs较为热门呢？

我们以市面上比较大型的REITs ETF VNQ这档为例，
统计至2022/2/28为止，投资的前五大类型共占了81.5%，比重最高的是专业REITs(35.4%)，其次依序是住宅REITs(15.4%)、工业REITs(12.1%)、零售REITs(10.8%)、医疗保健REITs(7.8%)。

然而必须留意的是，并非所有的REITs风险属性跟报酬都类似，不同类型的REITs在表现上及风险也会大不相同。

下图是5文件不同型态的REITs在5年内的表现，
可以看到工业类及专业REITs表现较佳，但是零售REITs受到Covid-19的影响较大，表现较其他类别差，
这也非常的符合直觉，因为疫情期间会导致商办、购物中心等会有大量人流的传统消费厂商受到影响。

小汇提示：美国以外的REITs先不建议碰

虽然全球各国都有REITs，但规模与发展程度不同，
在美国以外的国家，不动产开发反而会是不动产产业的主体，而不是REITs，
因此不动产的类型不会像美国一样多元化，反而大多集中在商办、住宅、土地开发等住宅及零售型的不动产，较缺乏其他类别。
此外各国对于REITs的法规规范、成熟度也不同。

目前我们讨论REITs投资时大多都还是谈美国为主，除非你是专家，否则投资时我也不建议去关注太多非美国的REITs，
因为除了美国以外，其他大多数国家的REITs类型通常规模小、类别过于单一。

投资不动产产业有什么优势？

不动产产业之所以吸引人，是因为它有以下5大优势。

优势1：创造稳定的现金流

不动产是一项能够产生租金收入的投资，扣除掉管理维修的费用及承租率，就能够产生净收入。
美国法令规定，REITs必须将当年度至少90%的收益以股利形式分配给股东，所以投资人每年可以强制分配到股息，相当于固定收租的概念，可以创造稳定的现金流。

此外，谈到投资不动产行业的优势，很多人可能会联想到不动产的增值空间，但是投资REITs时，现金流才是主要的目的，虽然也有些会出售资产，但出售完还是要投资买入新的不动产来生现金流，所以现金流才是REITs主要的收入。

优势2：相对传统不动产更有流动性

REITs的概念，就是将收租的不动产拆分成小单位的证券，将不动产分割证券化，买卖及权益就跟股票一样，在公开市场交易，
投资门坎低，有小资金即可投资，获取租金收益的门坎降低，
不用像购入不动产一次要投入大笔金额，买卖方便，更容易转手，流动性佳。

优势3：抗通膨的能力

由于GDP和房地产需求具有正相关，因此房地产一般具有通膨避险的能力。
随着经济的扩张，对房地产的需求增加会将租金推升，进一步的也将房价推，房地产一般倾向把部分通货膨胀压力转嫁给租户，并且以增值的方式来保持它的购买力。

优势4：税赋优惠

跟投资股票相比的话，投资REITs一般享有更多的税赋优势。

美国法令规定REITs必须将当年度90%的收益以股利形式分配给股东，这样的话就不需支付企业所得税(corp income tax)。

的话，股票卖出时需要缴交证券交易税0.3%，但目前 对于REITs这类商品并没有收证交税，只需要缴交券商的手续费即可。

此外， 股票的股利要并入个人综合所得税计算或是采28%分离课税，股利单笔超过2万元的话，还要缴交健保补充费，目前为2.11%，但REITs的收益分配并不是股利所得或是租赁所得，而是看做利息所得，不用并入个人综合所得税计算， 人是采10%分离课税。
因此跟股票的股利相比，REITs对于特定族群可以达到不错的节税效果。

优势5：使投资组合多样化

REITs对投资组合多样化包括两个层面，

一方面是相对传统不动产投资大多是买住宅或商办出租，
美国的REITs可以有更多元的选择，包括数据中心、电塔、医疗设施等等，有助于分散风险。

另一方面是不动产跟其他资产类别的相关性较低，因此在资产配置中可以达到分散风险的效果。
例如在2001-2002年股市大跌的时候，REITs依然有正报酬，

但要注意的是，这种低相关性在2007年以后已经不明显，
2007-2008年金融海啸时，REITs的下跌幅度就比股市还大，近几年REITs的走势与S&P500呈现高度相关，且波动更大，
因此配置比例不宜过高。

投资不动产产业有什么风险？

不动产产业除了有以上优势外，投资上也具有一定的风险，底下介绍它的3大风险。

风险1：不动产租金收入变动

一个常见错误理解是，觉得不动产产业下跌，是来自于房价下跌，例如2008年的次贷风暴发生后，美国主要城市的房价跌幅超过30%，台北市的房价也是少见出现二位数的跌幅。

但其实当谈的是股市中的不动产产业、谈的是REITs时，基本上跟房价没甚么关系，
因为一来REITs仅有少数是都市的商办与住宅，二来REITs靠的是租金收益而不是房价上涨获利。

在美国，最主要影响REITs净值波动的，一是租金收入变化，二是市场景气预期。

以Covid-19期间为例，主要经营零售、购物中心、商办类的REITs，就遭遇了剧烈的下跌(可以看前一段有例子)，
主因就是许多租金收入不如预期，因此人们也会因此对REITs的估值做出调整。

风险2：股价波动非常剧烈

虽然不动产给人的感觉比股票稳健，乍听之下就是稳定收租，
但若长期观察REITs的走势，会发现它在市场恐慌情绪上升时，波动会变得极大。

像是2007-2008金融海啸期间最大跌幅将近75%，比S&P500股市最大跌幅约50%左右的波动还大上许多，
从近几年的走势来看，几乎可以说REITs产业就是个Beta更高的S&P500指数。

因此如果是风险承受度较低的投资人，不建议配置此类资产，或是配置比例不宜太高。

风险3. 利率风险

由于不动产收租金的特性类似于固定收益，
因此也高度受到利率变化影响，毕竟利率就是机会成本，
如果有无风险的投资能有类似的报酬，那又何必承担REITs的经营风险呢？

因此当市场处于升息阶段时期，可能会对RETIs的市场价值有负面的冲击。

风险4：管理团队的营运能力会影响绩效

REITs是投资人藉由购买证券的方式来参与投资不动产，
但投资人并没有实际买卖不动产的决定权，所以经营管理团队的能力很重要。
如果管理团队不佳，租金收入不如预期，也会影响投资人的长期投资成果。

投资人该如何评估REITs的价值？

投资不动产产业，对于其中的REITs目标分析，最重要的指标就是如何正确衡量REITs的租金收入报酬。

REITs和传统的股票不一样，并不能用每股盈余(EPS)或本益比(P/E)来评价它。

为什么呢？主要是折旧的关系。

举例来说：

假设一栋房子价值100万美元，会计上会要求分20年来折旧，也就是每年要认列5万美元的折旧费用。

然而实际上，房子通常会随着时间增值，并不会过了10年就减损一半的价值，所以折旧会让财报数字受到扭曲。

折旧是一种非现金费用，并没有实际产生，这样会使得净收入受到扭曲，所以REITs并不能用每股盈余或本益比来评价。

评估REITs价值主要有两种方式：

1. 采用相对估值方式，计算营运现金流(Fund From Operation, FFO)、调整后营运现金流(Adjusted Fund From Operation, AFFO)
2. 计算净资产价值(Net Asset Value, NAV)

其中净资产价值因为没有考虑现金流，仅考虑市价或资产价值，无法反映真实价值与市值，甚至有时仅能反映投资成本，
就像你评估一个债券，如果不把债券利息算进来，只算期末可以取回的票面价值，这其实会有很大的偏差。

用租金收入，也就是现金流去估值，会相对更有意义。

评估REITs价值的方法1：营运现金流(FFO)

营运现金流(FFO)公式＝净营运收益(Net Operating Income) + 折旧(Depreciation)

因为折旧不合理的减损了财报上的净收入，所以把折旧加回净营运收益，就产生了营运现金流(FFO)。

通常股票投资都是用净收入来衡量获利能力，但REITs则是惯用 FFO当作获利能力指标。

要注意的是， FFO有个不足之处，就是它并没有扣除维持现有房地产组合所需要的资本支出(例如油漆房子)，所以FFO并不是收入扣除所有支出后真实剩余的现金流。

因此，专业分析师在评估REITs的价值时，更倾向使用调整后营运现金流(AFFO)。

评估REITs价值的方法2：调整后营运现金流(AFFO)

调整后营运现金流(AFFO) = 营运现金流(FFO) + 租金上涨收入 – 资本支出 – 日常维护金额

AFFO并没有一个官方标准公式，但是一般的计算是用FFO加上租金上涨带来的收入，减去资本支出及日常维护金额。

AFFO对于REITs公司来说，是衡量营运表现的重要指标，因此在财报上也都可以看到相关的数字。

如何用FFO、AFFO计算估值？

当我们在计算REITs的本益比时，就可以用价格/FFO或是价格/AFFO这两个公式来评估本益比。
至于本益比是多少才合理，并没有标准答案，因为每个不同类型的REITs有不同的本益比，通常可以拿来跟同业比较或是同一家公司跨年度的比较。

评估REITs价值的方法3：如何用净资产价值(NAV)计算估值？

净资产价值(NAV)=预估总资产价值-预估总负债价值-特别股

由于房地产的账面价值会因为折旧而失真，NAV试图用更贴近真实的市场价值来取代房地产的账面价值。

在计算净资产价值时，我们要针对REITs所持有的不动产进行一些主观的评估。举例来说，假设一栋房子每年可以产生10万美元的营运收入，我们判定市场上对于该类型房地产的预期投报率为8%，那么这栋房子的市价我们就可以评定为(10万美元收入/8%回报率)＝125万美元。

这个市值的估算取代了房子的账面价值，然后我们扣除预估的负债，包含抵押贷款债务等，再扣除特别股，就可以获得净资产价值(NAV)。

最后一步是要将NAV除以流通在外股数，就可以得到REITs每股资产净值，理论上实际的股价跟每股资产净值不应该差太多。

不动产产业长期走势表现如何？

为了说明不动产行业的整个产业特性，我们以追踪REITs指数的ETF来说明整个市场的价格变化。

底下以IYR这档ETF来做分析，它是美国历史最悠久的REITs ETF，追踪道琼美国房地产指数(Dow Jones U.S. Real Estate Index)。

拿IYR跟大盘SPY做比较，可以发现两者个走势有点类似，但又不完全相同。

从图上可以观察到，在2000~2002年网络泡沫时期，REITs其实不受影响(但当时的REITs也很少、规模不大)，

到了在2008年次贷危机及2020年新冠肺炎危机发生时，两者均有比较大的跌幅，这之后两者走势都很接近。

其中IYR最大跌幅是69.68%，甚至比股市大盘最大跌幅50.8%更深，这是REITs投资需要注意的风险。

不动产产业的ETF该怎么买？

投资不动产产业，最简单的方式是用ETF即可分散投资，

目前规模较大的不动产产业ETF如下表：

REITs相关的ETF
代号	全名	区域	费用率	规模
VNQ	Vanguard Real Estate Index Fund	美国	0.12%	$44.8Bn (2022/2/28)
SCHH	Schwab US REIT ETF	美国	0.07%	$6.9Bn (2022/3/21)
VNQI	Vanguard Global ex-U.S. Real Estate Index Fund ETF	美国以外	0.12%	$5.3Bn (2022/2/28)
IYR	iShares U.S. Real Estate ETF	美国	0.41%	$5.3Bn
XLRE	Real Estate Select Sector SPDR Fund	美国	0.10%	$5,398M (2022/3/21)

目前购买美股股票与美股ETF有2个管道，分别是国内券商与海外券商，之前都有分享过券商的教学文章如下：

1. 国内券商复委托：如何用复委托买进美股ETF？
2. 海外券商比较：美股ETF怎么买？知名美股券商与复委托比较

快速重点整理：不动产产业如何投资？

1. 不动产指的是土地以及和永久附着在土地上的东西，不只包括房子，连工厂、仓库、商场、加油站、电塔、充电站、数据中心等都是属于不动产投资的项目。
2. 在股票投资中，不动产产业的投资主要指的是投资REITs。REITs中文叫做「不动产投资信托」，是一个不动产证券化的商品，例如将办公大楼、商场这些不动产的投资切割成股份，让一般资金不多的人，也能透过持有股份的方式投资不动产。
3. REITs依投资目标不同主要可分为8大类型，包含专业REITs、住宅REITs、工业REITs、零售REITs、医疗保健REITs、办公室REITs、多样化REITs、酒店业REITs等，需留意每种REITs的风险属各不相同，像是住宅REITs、零售REITs及办公室REITs、酒店业REITs这几种类型受到新冠肺炎的影响会比较大，其他类型受到的影响就较小。
4. 不动产产业优势在于REITs能创造稳定的现金流、小金额即可投资，流动性佳、有抗通膨能力、税赋优惠、使投资组合多样化等。
5. 不动产产业中的风险，包含不动产市场是不可预测的、净值波动大以及管理团队的营运能力会影响绩效等。
6. REITs和传统股票不一样，因为有折旧的关系，并不能用每股盈余或本益比来评价它，一般用营运现金流(FFO)及调整后营运现金流(AFFO)来做相对估值，或是计算净资产价值(NVA)来做估值。
7. 不动产产业走势跟股市大致类似但又不完全相同，其波动性甚至比股市还大一些，因此资产配置上比例不宜太高。