法拍屋怎么买？一次搞懂法拍屋购买流程、投标、贷款注意事项

你也想买法拍屋吗？市场上常看到有人说用市价五折买到法拍屋，真是让人心动不已，但其实也有许多人落入法拍屋陷阱而后悔莫及。到底该如何购买法拍屋？

上一篇文章中我们分享了法拍屋的实战购买经验谈，包含了流程的经验分享以及成本费用计算。可先阅读：法拍屋的实战购买经验谈》投资法拍屋好赚吗？

那么，想购买法拍屋到底要如何开始呢？这篇文章帮你整理法拍屋必学懒人包，

共分为底下几个部分：

1. 什么是法拍屋？
2. 谁适合购买法拍屋？
3. 新手5步骤学会购买法拍屋

法拍屋是什么？

你对法拍屋的印象是什么？是屋况不好？凶宅？还是会招惹黑道？其实这些都是对法拍屋错误的刻板印象，为什么这间房子会变成法拍屋呢？

房子被法拍的主要原因：

1. 积欠银行债务
2. 积欠个人债务
3. 欠税

因以上因素使房子遭债权人强制执行而遭法院拍卖，便形成了法拍屋。

因此小至个人欠管理费无法偿还，大至建商资金周转不灵还不出债务，房子皆有可能落入法拍屋，所以在法拍屋中仍能找到相当好的对象。

谁适合购买法拍屋？

购买法拍屋一般分为自住及投资两种目的，但是法拍屋因为具有以下的特性，所以能投入、愿意投入这个市场的人有限，因此法拍于也才能比低于市价的金额买入。

法拍屋的限制：

1. 不能看屋，只能从查封笔录或自行实访探出端倪。
2. 需要高额的保证金，一般为底标价之20～30%。
3. 贷款较一般房贷困难，得标后七日内就要缴清尾款，因此需先找到愿意代垫尾款的银行。
4. 得标后需与前屋主周旋，因此最好具备法律常识。

如果想知道自己适不适合买法拍屋，底下评估四点供评估：

购买法拍屋的建议条件：

1. 要有胆量：需陌生拜访屋主或邻居了解房屋实况，且可能需处理原屋主搬迁事宜。
2. 要有资金：至少已准备好三成头期款。
3. 要信用良好、收入稳定：贷款才会容易。
4. 要有法律常识：至少要看的懂一般合约及法律条文，才不至于落入陷阱。

如果你以上四点皆符合，恭喜你已经赢了绝大部分的竞争者，取得投资法拍屋的绝佳条件。

要去哪里找法拍屋？购买法拍屋时要注意什么？

法拍屋的信息可以由以下三个管道取得：

1. 司法院官网，进入后点「数据查询」「法拍公告查询」即可查询各地方法院之拍卖数据。
2. 各地方法院布告栏。
3. 报纸。

法拍屋购买注意事项1：拍卖次序

法拍屋的拍次共有四拍，通常一拍价格为市价～市价9折之间，若当次流标则会在2～3周后打8折进入下一拍次。若是到了第三拍仍然流标时，会出现一个「应买」的状况，即可以用第三拍价格直接购买，招标时间长达三个月，若无人要买即进入第四拍。若四拍皆流标，则会重启一轮新的法拍流程。

这就是为什么法拍老师常会宣传用五折买到法拍屋，就是大约四拍买入的价格，但实际上好的对象一般在二拍～三拍之间即会拍出。

举例来说：

• 一拍：1000万
• 二拍：800万
• 三拍：640万
• 应买：640万
• 四拍：512万

法拍屋购买注意事项2：点交vs不点交

学法拍一定要了解什么是点交：

• 点交：房屋就是你在得标后，法院会负责将此房屋的使用权交付给你，倘若原屋主有拒绝之情事，将可要求法院以公权力排除。
• 不点交：在得标后则需自行与前屋主交涉交屋事宜，因此较为复杂。

一般建议，新手不要去碰「不点交」的房屋。

另外也会看到「部分点交」的状况，比如说房屋的公设、停车位属于不点交的范围，但房屋本身是点交的，像这种较为单纯的部分点交状况，也是新手可以研究的。

3重点、5步骤学会购买法拍屋

新手购买法拍屋之前，建议先把握以下三个重点，

1. 从自己熟悉的居住地周围选取目标：一来比较熟悉周遭的房屋行情，二来也比较可能问到房屋相关的信息，例如请教里长等。

2. 仅选择「点交」的目标：如上述说明，新手不适合做不点交的案件。

3. 请专业人士协助：法拍屋的眉角还蛮多的，最好请有法拍经验的人或有法律背景的人在旁协助，另外，寻求信誉好的代标业者也是一种好方法。(一般代标费用约为得标金额的3～5%，代标业者会协助点交)

重点都记熟之后，就可按照法拍屋购买5步骤来实战练习。

法拍屋购买流程

购买法拍屋步骤1：上网找寻心仪目标

法拍公告内容会有拍次、价格、房屋坪数、地址等等，可先过滤自己想要的条件，然后比较实价登录，具有一定价差时再进行下一步动作。

找寻心仪法拍屋的4个流程：

可直接点选此司法院网站连结

或者到司法院网站，按以下步骤操作。

购买法拍屋步骤2：实际访查

投标前一定要到目标物进行实访，访查时可掌握二个重点：

1. 询问多人意见：找到目标物可以勇敢的按门铃，看能否直接与屋主对话，若无法的话，需尽可能询问邻居、管理员、里长等，探询该房屋的状况。

2. 多次实访：最好白天跟晚上都去、平日跟假日也分别去看，观察周遭的环境。

购买法拍屋步骤3：调阅誊本

在实访过后，可以进一步调阅该对象的土地及建物誊本。誊本就如同房屋的身分证，可以看出房屋的基本数据，包含登记日期、建物门牌、建物坐落地号、主要用途、主要建材、建物完成日期等。此外，登记次序更可看出此房屋是转第几手及屋主持有的时间，其中最重要的是，「担保债权总金额」代表抵押给银行拥有的「权利总值」，通常为贷款金额的1.2倍。

假设「担保债权总金额」为500万，则贷款金额为500万÷1.2=416.6万，若预估贷款8成的话，可推算当时购买的房价应为416.6万÷0.8=520万

调阅誊本有两个方式(费用都是每页20元)：

1. 自行至地政事务所申请。
2. Hinet地政服务网申请。

购买法拍屋步骤4：投标

决定目标物后，最重要的就是要计算投标金额，然后至欲投标的法院购买标单，一份10元，可以多买几份以免笔误。填写窗体务必再三确认填写正确，否则即使得标也会丧失资格，标单的填写范例可以在网络上找到信息。最后就备妥标单、保证金支票、身分证及印章、在法院公告的时间地点到场投标即可。

购买法拍屋步骤5：得标贷款注意事项

得标后需在七天之内到法院民事执行处缴清拍卖金尾款，并取得「不动产权利移转证明书」。由于一般人很难全额现金买屋，此时就要寻求银行帮忙代垫尾款，目前有在经营法拍屋贷款的银行有联邦、板信、安泰、华泰等，需留意代垫款为无担保借款，因此利率较高，以2019年的利率水平约在6%左右。投标者可以在投标前致电向银行申请该目标物的估价，对可贷款的金额及自备款有个底，以免产生资金不足的状况。

在取得「不动产权利移转证明书」并缴清契税后，持税单、收据、权利移转证明书、身份证明及印章到地政事务所即可办理所有权移转登记，办理过户后即可向银行申请一般的房贷。整个程序办下来，银行代垫尾款的时间(也就是付利息的时间)需抓约1～2个月。办完房贷，完成点交程序后，整个流程就算结束了。

法拍屋怎么买？快速重点整理：

1. 法拍屋投资门坎高，新手务必确认自己的财务状况、信用状况及法律知识，做足功课再下手。
2. 新手请从「点交」的对象开始。
3. 第一次投标找有经验的朋友或是信誉良好的代标业者协助是较好的方式。