公设比是什么？多少算合理？买房必知的公设比懒人包

购买房屋的时候，常有人会问公设比是多少？到底公设比是什么、如何计算？中庭花园、露天泳池都会计入吗？车位是不是也要计入公设比呢？

这篇文章市场先生告诉你公设比是否越低越好、多少才合理等常见问题解析。

公设比是什么意思？

公设比意思是，房屋所有权状面积中，不是房屋实际使用坪数(也就是公共设施)所占的比例。

公设就是公共设施，也就是小区或大楼的全部住户共同使用的面积，像是大厅、楼梯间、公共区域的洗手间、走道、游泳池、健身房、交谊厅等等。

在法令规定中，公设称为共享部分、共同使用部分，而公设比就是房子的所有权状中，不是房子实际使用的坪数的比例，也就是说，公设比越高代表公用设施占的坪数越高， 实际使用坪数就会越低。

公共设施又有分大公设、小公设，虽然法令上没有这个依据，但一般习惯将其分为这两种，大公设是全体住户都可使用，并需共同分摊，小公设是那一层楼的共同使用空间，会由那一层楼的住户使用及分摊。

公设分类常见项目

补充：公设越多，除了实际使用坪数会比较低之外，要维护、清洁、保养公设的费用会越高，所以管理费可能就会越高。公设比高不是一定就不好，只是要确定自己以后是否都会用到这些公共设施。

公设比如何计算？

公设比计算：公共设施面积 建物总坪数面积 100%建物总坪数面积：主建物 + 附属建物 + 公共设施分摊面积

公设比的计算方式，依据内政部营建署的解释，是建物权状中共同使用部分的持分坪数(公共设施面积)，除以建物总坪数面积，所谓的建物总坪数面积包含了主建物 + 附属建物 + 公共设施面积，也就是建物权状上的总面积。

• 主建物：指室内面积，像是客厅、餐厅、厨房、卧室、书房、浴室。
• 附属建物：与主建物相连的构造，像是阳台、屋檐、雨遮、露台。

举例来说：公设10坪、权状坪数(建物总坪数面积)45坪的话，公设比大约22%计算方式：10 45 100% = 22%也就是说，室内实际可使用的坪数只有35.1坪(45坪 78%)。

假设每坪以50万买入，总价为45坪 50万 = $2250万，但实际坪数只有35.1坪，等于你花了$495万元 在公设上。

公设比越低越好吗？

不一定，因为低公设不等于使用面积大。

公设比较低，可能是建物没有规划非必要性的公设，像是健身房、阅览室、室内游泳池等，需不需要有这些公设，依个人需求习惯而异，所以也不一定公设比越低就越好。如果是自己会使用的公设，就很值得，反之则是浪费。

公设比较低也不代表使用面积越多，因为建商可能会在建物登记项目玩一些数字游戏，例如只要是2011年5月前申请的建照，无论预售屋、新成屋的雨遮，都可登记为附属建物，因此建商把雨遮计入坪数的话，建物总坪数面积就会增加，相对就会有一个公设比很低的错觉，但实际上可使用的实际坪数完全没有增加。

另外，也有建商为了降低公设比，将小公设(例如楼梯)纳入主建物中，想确认的话，可以依据权状上的建号，去房子的地政机关查看「建物测量成果图」，来对照房屋的实际状况。

计算时，建议可以自己排除掉附属建物，只计算主建物和公共设施的坪数、价格，才可以比较精确地评估自己花在公设上的坪数与费用是否合理。

公设比多少算合理？

法规并没有规定怎样的房屋类型公设比是多少，但坊间普遍有公设比的区间范围可参考。

公设比的合理范围取决于房屋的类型，不同房屋类型的合理公设比不同。

一般来说，旧式、屋龄较高的公寓因为没有什么公共设施，公设比会比较低，如果是楼层较高、较新的大楼，公共设施可能会比较多，所以公设比会越高。

以下是目前坊间房屋类型 vs 公设比参考：

公设比常见问题QA

小区的露天中庭花园、露天泳池会影响公设比吗？

不会。

如果公共设施是室外露天的，那就不用算进公设比，例如：露天花园、露天游泳池、露天晒衣场，但如果花园、游泳池是有屋顶盖住的，那就要算进公设比。

在看房时，可以多留意这类室外设施是否有屋顶，了解自己的公设坪数是否被灌水。

车位是公设吗？

要看是哪一种车位。

车位依照竣工图可分为三种：法定车位(法定防空避难设计停车空间)、増设车位(自行增设停车空间)、奖励车位(奖励增设停车空间)，

只有法定车位一定会属于公设一部分，出租、买卖都会受到限制。

法定车位、増设车位、奖励车位三者差异如下：

关于车位的买卖，有些是用停车位种类去分，法定车位只能卖小区内的人，增设及奖励车位要看是被列在大公还是小公(而且有的说大公才能自由买卖，有的却说小公才能自由买卖)，有些是用有无独立产权去分，有车位的独立产权就可以卖给大楼以外的人。

另外，法定车位虽然比较没有这样的争议(法定车位因为一定是公设，所以一定不能自由买卖)，然大部分的说法是必须与主建物一起移转，但也有看到一种说法是没有限制移转一定要绑车位，上述两个问题，可能房仲公司会比较清楚，所以想买卖车位之前，可以多问几家不同的房仲，市场先生如果之后有更清楚的答案，也会再补上。